CPF dos Imóveis: mais tributos ou segurança jurídica?

Nova norma da Receita Federal cria o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) com objetivo é unificar registros | Foto: Shutterstock

Em agosto de 2025, a Receita Federal regulamentou o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um identificador único para cada imóvel urbano e rural no país, apelidado de “CPF dos imóveis”. Previsto no artigo 59, inciso III, da Lei Complementar nº 214/2025 e operacionalizado pela Portaria RFB nº 561/2025, o CIB integra o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), unificando dados antes dispersos entre prefeituras, Incra, cartórios, Serviço do Patrimônio da União (SPU) e outros órgãos.

O objetivo? Aumentar a transparência, reduzir a informalidade e garantir maior segurança jurídica nas transações imobiliárias. Mas, na prática, o que muda para proprietários, locadores e investidores? Especialistas analisam os impactos, que vão de benefícios administrativos a possíveis aumentos na carga tributária.

Um “CPF” para cada imóvel: o que muda?

O CIB atribui a cada imóvel um código único nacional, vinculado a dados georreferenciados, como localização precisa, matrícula, endereço, proprietário e informações municipais. “Cada imóvel, rural ou urbano, terá um código CIB vinculado a dados georreferenciados, integrando informações de prefeituras, Incra, SPU e outros órgãos”, explica Caio Ruotolo, sócio da área Tributária do escritório Silveira Advogados.

Para Heitor Kuser, CEO do CIMI360, proprietários com cadastros desatualizados ou irregulares terão que regularizá-los para obter o CIB, que também registrará o valor do imóvel para cálculos tributários, como o Redutor de Ajuste, essencial para a apuração de CBS/IBS em futuras transações. Na prática, a unificação reduz inconsistências cadastrais, como subavaliação de imóveis ou omissão de áreas construídas. “Isso diminui ‘zonas cinzentas’, permitindo identificar imóveis não registrados ou com cadastro incompleto”, afirma Ruotolo. Para Kuser, a transparência do CIB trará benefícios ao mercado: “O cidadão e o mercado poderão analisar dados confiáveis de uma região, algo até hoje difícil de levantar.”

Aumento de impostos à vista?

Embora o CIB não crie novos tributos, especialistas apontam que a unificação pode elevar a arrecadação de impostos como IPTU e ITBI. “Com georreferenciamento e cruzamento de dados, áreas construídas não declaradas ou valores subavaliados serão corrigidos, impactando a base de cálculo do IPTU”, destaca Ruotolo. Kuser complementa: “Os valores de referência, atualizados por IPCA ou baseados em transações registradas pelos cartórios, podem elevar o IPTU, especialmente em cidades onde os cadastros estão defasados.”

A Reforma Tributária do Consumo permite que municípios ajustem automaticamente a base de cálculo do IPTU por ato do Executivo, sem passar pela Câmara Municipal, o que pode facilitar reajustes. Para o ITBI, calculado sobre o valor de mercado ou venal, a margem para declarar valores menores será reduzida. “Se os valores de referência forem maiores que o da transação, isso impactará o cálculo do imposto”, explica Kuser.

Benefícios para cidadãos ou governo?

O CIB traz vantagens tanto para o governo quanto para os cidadãos, mas os impactos fiscais favorecem mais o poder público. Para os proprietários, Ruotolo destaca benefícios administrativos: “Haverá maior segurança jurídica nas transações, reduzindo disputas sobre localização e metragem, além de facilitar processos como licenciamento, regularização fundiária e heranças.”

Kuser acrescenta que a transparência pode agilizar transações e melhorar o acesso a crédito, com garantias mais claras. “O CIB pode trazer ao Brasil um nível de transparência semelhante ao dos Estados Unidos, onde preços e transações são facilmente analisados”, diz ele. Para o governo, o CIB aumenta a eficiência na arrecadação, reduz fraudes e melhora o planejamento urbano e rural. “O impacto prático maior é para o governo, que poderá fiscalizar o mercado imobiliário com muito mais detalhes”, afirma Kuser.

Fiscalização mais rigorosa

O CIB tornará a fiscalização de transações imobiliárias mais robusta. “A integração de dados entre Receita Federal, fiscos estaduais e prefeituras permitirá cruzamentos automáticos, identificando contratos de aluguel não declarados por meio de contas de consumo, declarações de IR e cadastros municipais”, explica Ruotolo. Kuser alerta: “Pessoas que moram de aluguel terão que informar o imóvel locado, sob pena de multa, o que permitirá à Receita fiscalizar receitas hoje não declaradas.” Além disso, proprietários com mais de três imóveis alugados ou renda anual de locação acima de R$ 240 mil podem ser enquadrados na cobrança de IBS e CBS, além do Imposto de Renda.

Um passo para reformas maiores?

O CIB vai além de uma ferramenta de organização. “Embora o discurso oficial seja de padronização e eficiência, o CIB cria a infraestrutura para reformas futuras na tributação imobiliária”, afirma Ruotolo, apontando possíveis desdobramentos como revisão em massa de valores venais, cobrança automática e até um cadastro fiscal único para IPTU, ITR e taxas urbanas.

Kuser reforça: “O CIB é apenas uma das dezenas de regras do Regime Específico para o Mercado Imobiliário. Questões como redutores de alíquota, comissões e a tributação de locações de aluguéis por períodos curtos trazem uma complexidade enorme.”

A Portaria RFB nº 561/2025 estabelece um Grupo de Trabalho com a Receita Federal, capitais, DF e entidades municipalistas, com prazo de 180 dias (prorrogáveis) para definir diretrizes técnicas, projetos-piloto e cronogramas. “O CIB é um marco na gestão de informações territoriais, mas abre caminho para mudanças estruturais na forma como o Brasil tributa e administra imóveis”, conclui Ruotolo.

Para Kuser, a transparência pode dinamizar o mercado, mas exige atenção: “Proprietários devem analisar com lupa locações informais e se preparar para o impacto no IPTU.” Já Ruotolo enfatiza: “O CIB não cria tributos, mas corrige distorções e amplia a base tributária, beneficiando mais o poder público.”

Fontes: InvestNews, CEG Contábil, IBPT