Aluguel mais caro: Reforma Tributária pesará no bolso dos inquilinos

Especialistas apontam que a carga tributária sobre contratos de locação quase triplicará com o novo modelo

A aprovação da Reforma Tributária, sancionada em julho de 2025, trouxe mudanças profundas ao sistema brasileiro. Entre elas, a criação do modelo IVA-dual, que reúne o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Essa alteração substitui tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS, mas deve impactar fortemente os contratos de locação de imóveis.

De acordo com reportagem publicada pelo portal Terra em 3 de setembro de 2025, a carga tributária sobre aluguéis pode praticamente triplicar. Atualmente, incide uma alíquota de cerca de 3,65% sobre os valores pagos, mas com o IVA-dual esse percentual pode chegar a 10,6%.

Em termos práticos, um aluguel de R$ 2.000 que hoje paga aproximadamente R$ 73 em impostos, passaria a recolher R$ 169,60, um acréscimo de quase R$ 100 mensais. Outro ponto de atenção é a taxa adicional de até R$ 500 por contrato, que pode elevar ainda mais os custos no setor imobiliário.

A advogada tributarista Andressa Sehn da Costa, sócia da área de entidades do escritório Rafael Pandolfo Advogados Associados, explicou ao Terra em 3 de setembro de 2025 que será necessário planejamento para que locadores consigam aproveitar alíquotas reduzidas durante a transição.

Em um webinar promovido pela Exame com apoio da Contabilizei, em 26 de abril de 2025, o sócio da área Tributária do Lefosse Advogados, Ricardo Bolan, afirmou que o repasse ao inquilino será inevitável:

“O locador vai argumentar que, para o inquilino que é contribuinte de IBS e CBS, o novo tributo será plenamente creditável. Portanto, na prática, ele estaria cobrando o mesmo valor de antes, apenas com o imposto destacado à parte”, disse Bolan à Exame.

Na mesma ocasião, Murillo Allevato, sócio do Bichara Advogados, destacou que a transição pode gerar conflitos:

“Qualquer reajuste contratual demandará anuência do inquilino, o que torna o processo mais complexo”, afirmou em abril de 2025, no evento promovido pela Exame.

Medidas de mitigação previstas

A legislação prevê alguns mecanismos para tentar reduzir os efeitos:

• Redutor fixo entre R$ 400 e R$ 600 no valor do aluguel sujeito à tributação.

• Desconto de até 70% na alíquota em alguns casos.

• Possibilidade de crédito tributário para empresas da cadeia imobiliária.

Apesar dessas medidas, especialistas lembram que imóveis adquiridos antes da reforma não geram crédito, limitando o benefício e mantendo a carga acima do modelo atual.

Quem será afetado

As mudanças atingem principalmente pessoas físicas com mais de três imóveis para locação e receita anual superior a R$ 240 mil, que passarão a ser contribuintes do IBS e CBS, além do Imposto de Renda.

Segundo o texto da reforma, os contratos firmados até 31 de dezembro de 2025 poderão seguir sob a regra antiga até 2027, quando a transição para o novo sistema será concluída. A previsão é que o modelo esteja totalmente implementado até 2033.

A Reforma Tributária promete simplificar o sistema, mas traz consigo impactos relevantes no mercado imobiliário. O aumento da tributação sobre aluguéis deve ser repassado ao consumidor final, pressionando famílias e empresas que já enfrentam custos elevados.

Fontes: Terra, Exame, Click Petróleo e Gás